一、住宅的種類(lèi)：

住宅是供家庭居住使用的建筑物，應當具備可供人們生活起居的功能和設施。住宅應按套型設計，每套必須是獨門(mén)獨戶(hù)，并應設有臥室、起居室、廚房、衛生間及貯藏空間等。 現代城鎮住宅分類(lèi)標準如下：

按照住宅層數分類(lèi)

1、低層住宅(低層高密度住宅)

2、多層住宅

3、高層住宅(超高層住宅)

按照住宅承重結構所選用的主要材料分類(lèi)

1、混合結構住宅(磚混結構、磚木結構、砌塊結構、鋼混結構)

2、大模板結構住宅

3、大板結構住宅

4、框架輕板結構住宅

按照住宅的平面布局分類(lèi)

1、簡(jiǎn)易結構住宅

2、點(diǎn)式住宅

3、板式(條式)住宅(行列形、周邊形、鋸齒形)

按照住宅設計特點(diǎn)分類(lèi)

1、內廊式住宅

2、外廊式住宅

3、躍層式住宅

4、退臺式住宅

5、筒子樓式住宅

6、復式住宅

7、錯層式住宅

8、公寓式住宅

9、單元式(梯間式)住宅

按照住宅的用途和功能分類(lèi)

1、普通住宅

2、青年住宅

3、老年人住宅

4、殘疾人住宅

5、別墅式住宅(庭園式住宅)

1、低層住宅：

一般來(lái)說(shuō)，1~3層的住宅稱(chēng)為低層住宅。低層住宅在一定歷史時(shí)期，曾是住宅建設的主要形式，包括了各種類(lèi)型、風(fēng)格和布局的住宅。但目前在我國城市住宅的建設中，所占比利較小，在鄉村住宅建設中所占比重較大。按照歷史階段劃分，1949年前形成的低層住宅主要分為：

(1)中國式的傳統民居，如北方城市常見(jiàn)的三合院、四合院;

(2)西式的庭院式住宅;

(3)中西合并的供出租使用的公寓式住宅，如南方城市常見(jiàn)的舊式里弄住宅(在上海稱(chēng)為“石庫門(mén)”住宅)，以及許多沿海大城市存在的新式里弄住宅。

2、多層住宅：

一般3~6層的住宅稱(chēng)為多層住宅。目前，我國有90%以上新建或在建的城鎮住宅都是多層住宅。廣泛建造多層住宅的優(yōu)點(diǎn)在于：

(1)比低層住宅在占地上要節省，同時(shí)又比高層住宅建設工期短，一般開(kāi)工一年內即可竣工。

(2)無(wú)需像高層住宅需要增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資。

(3)結構設計成熟，通常采用磚混結構，建材可就地生產(chǎn)，可大量工業(yè)化標準化生產(chǎn)。但多層住宅也有不足，表現在：

①底層和頂層的居住條件不算理想，低層住戶(hù)的安全性、采光性差，廁所易于溢糞返味，頂層住戶(hù)因不設電梯而上下不便。

②由于設計和建筑工藝定型，使得多層住宅在結構上、建材選擇上、空間布局上難于創(chuàng )新，造成“千樓一面，千家一樣”的弊端。要有所創(chuàng )新，往往要加大投資，又會(huì )失去價(jià)格、成本低等方面的優(yōu)勢。

3、高層住宅：

一般10層以上住宅稱(chēng)為高層住宅，6~12層的人們習慣稱(chēng)為小高層，25層以上的屬超高層。高層住宅是城市化、工業(yè)現代化的產(chǎn)物，鋼鐵和混凝土的使用、電梯的發(fā)明，使住宅建設向空間發(fā)展成為可能。建造高層住宅最突出的優(yōu)點(diǎn)，是可以節約土地。同樣的地基建6層住宅與建12層住宅，土地利用率可以提高1倍。特別是在我國一些人中密度很高的城市，拆遷改造的費用很高，動(dòng)員人口外遷的工作難度很大。在不改又不現實(shí)，通過(guò)建設高層住宅就能較好的處理各方面的矛盾。全高層住宅節地效果不是無(wú)限的，當住宅建到20層以上，每增建一層所節約的土地只有百分之幾。

建造和使用高層住宅也有不少弊端，主要表現在：

(1)投資高;

(2)上下樓不方便;

(3)安全性差;

(4)在高層生活的家庭有一種孤獨和封閉感，老人與孩子因上下樓不便、雙職工家庭要日日上班，很難建立和發(fā)展良好的人際交往和鄰里關(guān)系;

(5)必須有良好的工程地質(zhì)基礎和市政配套設施;

(6)多幢點(diǎn)式高層住宅建在一起，會(huì )產(chǎn)生不規則的高空風(fēng)，影響居住區的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。

4、磚混結構住宅：

磚混結構住宅中的“磚”，指的是一種統一尺寸的建筑材料。也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎臁敝傅氖怯射摻?、水泥、沙石、水，按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結合，稱(chēng)為一種磚混結構形式。

磚混結構的優(yōu)點(diǎn)是：

(1)由于磚是最小的標準化構件，對施工場(chǎng)地和施工技術(shù)要求低，可砌成各種形狀的墻體，各地都可生產(chǎn)。

(2)磚的隔音和保溫隔熱性要優(yōu)于混凝土和其他墻體材料，因而在住宅建筑中運用的最為普遍。

其缺點(diǎn)是：

(1)磚的塊小，自重大，要耗費大量的粘土資源。

(2)施工勞動(dòng)強度大、速度慢。

磚混結構主要在建造多層住宅中使用。由于小磚砌成，整體性差，抗震性一強，根據國家有關(guān)抗震的規定，在8度設防地震區，磚混結構住宅只能建成到五層。

5、磚本(磚石)結構住宅：

在混凝土發(fā)明之前，磚、木、石都是住宅的主要建材，主要用于低層住宅的建造。由于我國木、石資源不足，成本過(guò)高，低層住宅占地太多，磚石磚木和木石結構在城市已很少采用，即使在一些近年來(lái)新建低層住宅，如別墅住宅中采用，也主要是起裝飾作用，一些關(guān)鍵的承重和連接部位，都廣泛采用鋼筋混凝土構件。在一些傳統方式建造住宅的維修中，本著(zhù)“修舊如舊”的原則，還是采用這些傳統建筑材料。由于這類(lèi)結構住宅層數較低，盡管整體抗震性較差，如果注意維修，其使用年限也在40~60年以上。

6、砌塊結構住宅：

所謂砌塊，就是比粘土磚的長(cháng)、寬、高三度尺寸大得多的“大磚”。砌塊結構與磚混結構比較，砌塊結構是用砌塊代替了磚，其他混凝土構件的式樣和使用比重不變，辦此，兩者在結構性能上相差無(wú)幾。砌塊結構的優(yōu)點(diǎn)是：

(1)砌塊可由工業(yè)廢料制成，可有效節約粘土資源。

(2)砌塊形體大，自重輕，施工效率一般比砌磚要高，工期可縮短1/4左右。

(3)砌塊的技術(shù)性能如抗壓強度、隔音、阻熱、保溫都優(yōu)于粘土磚，而且在制作工藝上可不斷改進(jìn)，如留空加氣，配置鋼筋等，是一種大有前途的新型建材。

7、大模板結構住宅：

大模板結構是采用一定設計模具，在住宅施工現場(chǎng)配置綁扎鋼筋，現場(chǎng)澆灌混凝土，以代替磚作為承重墻的一種結構。在我國主要有三種類(lèi)型：

(1)內外墻現澆結構;

(2)內墻現澆外墻預制大板結構，簡(jiǎn)稱(chēng)內澆外掛;

(3)內墻現澆外墻磚砌，簡(jiǎn)稱(chēng)“內澆外砌”。

8、大板結構住宅：

采用這種結構的住宅，其內墻板、外墻板和樓板都是預先在工廠(chǎng)(或是在施工現場(chǎng))制作完成，然后在現場(chǎng)象拼積木一樣吊裝、拼、砌安裝，所以也稱(chēng)為裝配式壁板結構住宅。這種住宅由于采用預制件裝配而成，施工現場(chǎng)機械化程度高，人工費用較省，可節約模板和支撐材料，建設工期短，不受季節的限制在、。但這種結構的住宅對施工機械、施工技術(shù)要求較高，用鋼量比重大，材料成本較高，因此在國內沒(méi)有得到廣泛的推廣。

9、框架輕板結構住宅：

簡(jiǎn)稱(chēng)“框輕”住宅，是以鋼筋混凝土澆搗為承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶(hù)裝配而成?？蚣茌p板結構適用于設計要求不規范的住宅建設，如在舊城區、路口、轉角、限于視線(xiàn)、環(huán)境、場(chǎng)地、地質(zhì)等方面的特殊要求，要求靈活安排布局，體量和層高或底層加設不同凈高商店、停車(chē)場(chǎng)、二層步行平臺的住宅，宜采用框輕結構。

10、簡(jiǎn)易結構住宅：

用木、石、竹、土、泥、輕質(zhì)鋼骨等作為承重構件的住宅，可統稱(chēng)為簡(jiǎn)易結構住宅。包括干打壘、生木結構、拱券結構、竹木結構、泥石結構和輕鋼骨結構。

11、點(diǎn)式住宅：

住宅按照不同的平面布局形式可分為點(diǎn)式和條式住宅兩大類(lèi)。點(diǎn)式住宅的寬度和長(cháng)度比較接近，使住宅看起來(lái)像一座“墩子”或“塔”。

點(diǎn)式住宅的特色：

(1)每層平面的面積較小，一般只有200~400平方米，包括2~4個(gè)居住單元。

(2)樓體挺拔，日照陰影寬度小。由于住宅四面臨空，隨著(zhù)太陽(yáng)位置的移動(dòng)，陰影位置也在不斷變化，陰影的覆蓋時(shí)間也比較短，能保證良好的日照，頗受住戶(hù)的喜愛(ài)。

(3)可充分提高公用電梯和樓梯服務(wù)的效率。

(4)整體抗震性能好。

點(diǎn)式住宅也有不足，表現在：

(1)朝向不好，西向窗日曬嚴重。

(2)造價(jià)較高。

12、板式(條式)住宅：

板式住宅的進(jìn)深較小，通常只有點(diǎn)式住宅的1/3~1/2。在居住區規劃中，通常是作南北向行列式布置。板式住宅的優(yōu)點(diǎn)是：

(1)每戶(hù)都有朝南的房間。

(2)便于形成過(guò)堂風(fēng)。

(3)由于各居住單元相鄰，外墻暴露少，墻壁保溫功能好，造價(jià)也低。與點(diǎn)式住宅相比，條形板式住宅存在陰影大、抗震性差等問(wèn)題。

13、內廊式住宅：

特點(diǎn)是中間有一條公共走廊，住宅布置在走廊兩側，各戶(hù)毗鄰排列。有長(cháng)內廊和短內廊之分。由于這種住宅樓(電)梯服務(wù)戶(hù)數較多，比較節省公共直廊面積，但各戶(hù)只有一個(gè)朝向，而且由于兩排房屋并列相對，無(wú)法開(kāi)門(mén)、開(kāi)窗形成穿堂風(fēng)，采光和通風(fēng)都大大低于外廊式住宅，戶(hù)間干擾嚴重。當然，正因為如此，這類(lèi)住宅建筑成本較低，價(jià)格便宜。

14、外廊式住宅：

在聯(lián)排式低層住宅，多層、高層的板式住宅和Y型、工字型的點(diǎn)式住宅中普遍采用。特點(diǎn)是在房間后側設有公共走廊，走廊一段通向樓梯和電梯。其分戶(hù)明確，每間或每套住宅自公共走廊一段通向樓梯和電梯。其分戶(hù)明確，每間或每套住宅自公共走廊有一個(gè)出入口，每戶(hù)均可獲得較好的朝向，采光通風(fēng)良好。但其所占面積較多，建筑造價(jià)較高，各戶(hù)之間相互干擾較大。外廊式住宅又分長(cháng)外廊和短外廊兩種。

15、筒子樓式住宅：

這類(lèi)住宅是一種結構簡(jiǎn)單、造價(jià)較低的內廊式住宅，每層中設有公共廁所和衛生間，每個(gè)房間只有一窗一門(mén)。由于設計上沒(méi)有公共炊事空間，加之樓道狹窄黑暗，環(huán)境衛生極差，容易發(fā)生火災，且住戶(hù)之間干擾大。這類(lèi)住宅目前屬于淘汰之列。

16、退臺式住宅：

此類(lèi)住宅又叫臺階式住宅，其建筑面積由底層向上逐層減少的建筑面積成為上層的一個(gè)大平臺。這類(lèi)住宅的優(yōu)點(diǎn)是，住戶(hù)都有較大的屋外活動(dòng)空間，同時(shí)也有良好的采光和通風(fēng);缺點(diǎn)是一部分建筑空間轉作平臺，建筑容積率減少，占地較多，因此地價(jià)在總造價(jià)中比重提高。

17、躍層式住宅：

是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式。特點(diǎn)是，住戶(hù)占有上、下兩層樓面，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶(hù)內獨用小樓梯連接。優(yōu)點(diǎn)是每戶(hù)都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶(hù)內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。缺點(diǎn)是戶(hù)內樓梯要占去一定使用面積，且火災時(shí)人員不宜疏散。

18、復式住宅：

每戶(hù)占有上下兩層，在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，它的經(jīng)濟性體現在：

(1)平面利用系數高，通過(guò)夾層復合，可使住宅使用面積提高50%~70%。

(2)戶(hù)內閣層為木結構，將隔斷、家具、裝飾融為一體，降低了綜合造價(jià)。

(3)通風(fēng)采光良好，提高土地利用率。缺點(diǎn)是采用內廊式平面組合必然導致一部分戶(hù)型朝向不佳，且層高過(guò)低，隔音、防火功能差。

19、錯層式住宅：

是梯間式住宅一種變化的設計形式，各住戶(hù)的入口放到不同高度的兩個(gè)或幾個(gè)休息平臺上。最大限度地節約了樓梯間面積，同時(shí)由于每個(gè)平臺只安一兩家住戶(hù)，住戶(hù)相互干擾極小。但這種住宅設計和施工較為復雜，特別在地震設防區不宜采用。

20、公寓式住宅：

多是高層大樓，每層內有若干單戶(hù)獨用的套房，特點(diǎn)是一套單元內房間多，面積大，凈空高，廚、廁功能全，但與我國的居住水平不符、戶(hù)型規模不符。

21、單元式(梯間式)住宅：

是目前我國多層住宅中應用最廣的住宅建筑形式，每層樓面只有一部樓梯，住戶(hù)由樓梯平臺進(jìn)入分戶(hù)門(mén)。每個(gè)樓梯的控制面積稱(chēng)為一個(gè)居住單元。分為邊連續單元式住宅和獨立單元式住宅兩種。

22、青年住宅：

主要供新婚青年夫婦使用。特點(diǎn)是，一般只有一間或一間半居室，居室面積較小，但功能完備，配套充施齊全，有較好的朝向，通風(fēng)采光俱佳，價(jià)格較低廉。設計特點(diǎn)為：

(1)居室空間能靈活隔斷。

(2)廚、餐室可采用壁籠式或廚餐合一形式。

(3)室內應配置一定的公用家具出租，以適應青年住戶(hù)周期性更換的要求。

23、殘疾人住宅：

重點(diǎn)是無(wú)障礙設計，房間應盡量安排在住宅樓底層，內部生活設施上要考慮輪椅上殘疾人的活動(dòng)尺寸。

24、老年人住宅：

專(zhuān)門(mén)為老年人包括老年夫婦和單身老人設計使用的住宅。設計上主要體現：

(1)樓層不宜過(guò)高，一般在三層以下。

(2)床位安排不宜過(guò)多，既保持相對獨立安寧，又可互相照應，減少孤獨感。

(3)留出專(zhuān)門(mén)鄰里交往空間。

(4)要配有專(zhuān)門(mén)醫療保健用房和更全面的公共服務(wù)用房。

(5)細部設計要根據老年人特點(diǎn)加以注意。

25、別墅式住宅：

又叫庭院式住宅，花園式住宅，西式洋房或小洋樓。一般在郊區或風(fēng)景區建造，是帶有花園、草坪和車(chē)庫的獨院式平房或二、三層小樓。別墅建筑密度低，內部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，對道路、通訊、購物、綠化等都有較高標準的要求。一般為高收入者購買(mǎi)。

26、公寓：

供短期居住而帶有小型廚房、廁所的建筑物。公寓具有以下規定：

(1)公寓在城市規劃中一般不考慮配置中、小學(xué)校等配套設施;

(2)根據人口構成的特點(diǎn)而設置的周轉房應按公寓的要求設置;

(3)根據公寓的使用要求，每套公寓的建設面積一般在下列范圍內：

多層45平方米，中高層50平方米，高層55平方米;

(4)公寓應充分考慮社會(huì )化服務(wù)的要求。所謂酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。

27、智能化住宅：

在現代化的城鄉住宅小區內綜合采用目前國際上最先進(jìn)的4C技術(shù)(即計算機、自動(dòng)控制、通訊與網(wǎng)絡(luò )和智慧卡)，建立一個(gè)由小區綜合信息服務(wù)和物業(yè)管理中心、通信接入網(wǎng)和家庭智能化系統組成“三位一體”的小區服務(wù)與管理。智能小區的智能化最終端體現在小區內獨立家庭運用多元信息技術(shù)(IT)，并達到監控與信息交互的程度。由此，我們不難理解，智能化小區主要有三個(gè)組成部分，即提供多元信息服務(wù)和公共物業(yè)管理的中心，提供多元信息傳輸的網(wǎng)絡(luò )(小區接入網(wǎng))，以及提供家庭安全、自動(dòng)化和通訊的智能化系統。通過(guò)該系統，不僅極大的提高了小區居民的生活質(zhì)量，還進(jìn)一步加強了小區規范化的物業(yè)管理。

二、住宅基本常識

1、住宅的進(jìn)深：

住宅的長(cháng)度或進(jìn)深，在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻皮之間的關(guān)際長(cháng)度。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅在進(jìn)深設計有嚴格的要求。目前，我國大量城鎮住宅的進(jìn)深一般都限定在5米左右，不能任意擴大。在住宅的高度(層高)和寬度(開(kāi)間)確定的前提下，設計的住宅進(jìn)深過(guò)大，會(huì )使住房成狹長(cháng)型，距離門(mén)空較遠的室內空間自然光線(xiàn)不足，如果人為地將狹長(cháng)空間分隔，則分隔出的一部分空間就成為黑房間。黑房間自然不適于人們居住。補救措施之一是將黑房間用于次要的生活功能和設施安置，如儲存室、廁所、廚房、走道等;另一措施是在住宅內部建造內天井，將采光不足的房間布置于內天井四周，通過(guò)天井來(lái)解決采光和通風(fēng)的不足。

2、住宅戶(hù)型設計要點(diǎn)：

住宅優(yōu)勢戶(hù)型并沒(méi)有固定的模式，但是策劃、設計時(shí)應考慮以下要求：戶(hù)型設計應觀(guān)念新、功能全，具有超前性，功能分區、動(dòng)靜分區合理，以完善性和獨立性相結合，又顯示出相應的組合性，應最大限度地突出每套住宅的實(shí)用率，每套房間的不同空間要有相對合理的面積，各類(lèi)房間的一些基本要求是：

(1)客廳：

客廳是家庭的共享空間，是娛樂(lè )、公共活動(dòng)、親友來(lái)訪(fǎng)的地方，位置最好朝南，應有充足的視野和日照，在有限的套型面積控制標準內，應盡可能擴大客廳面積，宜大于18平方米。

客廳應設計在住宅入口處，為使客廳與外界接觸時(shí)保持一定程度的私密性，有較好的過(guò)渡，宜設“玄關(guān)”?？蛷d的設計還應注意要盡量方正，保證兩個(gè)相對的完整墻面，以利于家具布置和使用。

(2)餐廳：

餐廳宜靠近廚房，并和客廳能順暢聯(lián)系，要保證1-2個(gè)完整的墻面擺放餐桌椅。

(3)臥室：

臥室是套房?jì)茸罨镜目臻g，主要考慮睡眠、休息及必須的衣物貯藏區，個(gè)別兼作工作學(xué)習區。為實(shí)現動(dòng)靜功能的良好分區，臥室門(mén)盡可能不要正對客廳，數量以小于臥室總數的一半為宜。臥室對采光、通風(fēng)要求很?chē)栏?，設計時(shí)不允許出現“暗房”，主臥室面積宜在13-14平方米，次臥室面積8-10平方米。

(4)廚衛：

廚房應盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進(jìn)出，并與餐廳相鄰，合理面積為4-5平方米。

衛生間應靠近臥室區，并應接近廚房，以利管道集中，設計最好是洗衛功能分隔。當只設一個(gè)衛生間時(shí)，合理面積是3-4平方米左右;設兩個(gè)衛生間時(shí)，公用衛生間面積不宜小于2平方米;主臥衛生間宜在3平方米之內。

廚衛是住宅內設備最集中的空間，是居住文明的重要標志，要實(shí)現定型化、配套化、標準化，重點(diǎn)要解決的是：

a、依照模數尺寸的要求，配置配套化的廚衛設備配件，保證設備和建筑、設備與管道之間聯(lián)接配合。

b、合理有序布置廚衛的各項設備和設施，冰箱要入廚，衛生間要適當分隔。大套型的住宅，應獨立分設衛生間。

c、廚衛均應配置性能良好的通風(fēng)機械和風(fēng)道。風(fēng)道應滿(mǎn)足不串氣、不傳聲、通暢無(wú)阻的要求，在有條件的地方，可采用直排風(fēng)道。

d、各戶(hù)應設集中管井，實(shí)現戶(hù)外查表;隱蔽和暗藏水平管道，設立水平管道區;強調各戶(hù)分支管線(xiàn)，盡量不穿和少穿樓板;推薦使用后出水便器和半硬性鋁塑復合管和配件等。

e、各種管線(xiàn)綜合處理，一次敷就，防止后安裝破壞裝修和設備。

f、推廣應用推拉門(mén)和折疊門(mén)，以利節約空間，方便使用。

g、熱水器的選用的安裝，要求注意通風(fēng)的處理和整體設計的配合。

(5)貯藏：

貯藏空間一般是設計中易忽視的地方，為方便住戶(hù)使用，應在可能的情況下，擴大貯藏面積，除保證臥室和廚房必備的貯藏空間外，應盡可能利用邊角，多設置壁柜、吊柜，有條件的設貯藏室。

3、住宅開(kāi)間：

在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱(chēng)為開(kāi)間 。與住宅的進(jìn)深一樣，住宅的開(kāi)間在住宅設計上也有嚴格的規定。我國目前大量建造成的磚混住宅來(lái)說(shuō)，住宅開(kāi)間一般不得超過(guò)3.3米。規定較小的開(kāi)間尺度，可有效地縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構的整體性、穩定性和抗震性。

4、住宅的層高和凈高：

層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離。

層高減去樓板厚度，叫做凈高。

住宅的層高在不同時(shí)期、不同地區或不同歷史文化背景之下是不同的。我們住宅樓宇的層高經(jīng)歷了一個(gè)由高到低的變化過(guò)程。出于對降低成本、節約建材、節約土地等經(jīng)濟指標的考慮，國家1987年頒布的《住宅設計規范》，強調把住宅高控制在2.8米左右，據測，層高每降低0.1米，造價(jià)降低1%左右。

總之，一般層高設計規律是層數越少，層高可相應提高;層數越多，層高則相應壓縮。但就地區差異而言，南方氣候炎熱，潮濕多雨住宅層高應略高于北方。但如果是建平房，無(wú)論建多高也只計算一層的層高。

5、住宅的房型：

可用四種方法劃分：

(1)根據住戶(hù)人口多少，可分為一口戶(hù)、二口戶(hù)等。

(2)根據住戶(hù)的輩分，分為一代戶(hù)、二代戶(hù)、三代戶(hù)、三代以上戶(hù)。

(3)用人口結構分類(lèi)法可分出單身戶(hù)、夫妻戶(hù)、核心戶(hù)(夫妻帶有未婚子女)等。

(4)根據住宅規格，可分為一室一廳、二室一廳及三室一廳等。

6、住宅的套型：

即滿(mǎn)足不同戶(hù)型家庭生活需要的居住空間類(lèi)型。目前的住宅套型面積指標是以“自然間”或“室”來(lái)劃分的。根據我國頒布的《城鎮住宅設計規范》，住宅面積標準分為：小套(每套使用面積不小于18米2);中套(每套使用面積不小于30米2);大套(每套使用面積不小于45米2);

7、居住單元：

建筑界的觀(guān)點(diǎn)是，居住單元是指居住建筑中每層使用統一樓梯的住戶(hù)范圍;一般大眾則認為，居住單元是一戶(hù)居住的一套住戶(hù)的統稱(chēng)。這兩種理解有著(zhù)內在的聯(lián)系，即單元式住宅。

8、戶(hù)室比：

又叫戶(hù)型比，指各種戶(hù)型在總戶(hù)數中所占的百分比。反映到住宅設計上，就是體現在一定數量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數的比重。戶(hù)室比的確定，應當能夠反映一定時(shí)期、一定地區內社會(huì )對住宅需求的基本趨勢和構成。

9、住宅建筑標準：

是國家根據經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的需要，按照“適用、經(jīng)濟、在可能條件下注意美觀(guān)”的建筑設計計方針，對民用建筑規定的經(jīng)濟技術(shù)標準。

包括：平均每戶(hù)居住單元的建筑面積、戶(hù)室比、廚房和衛生間的有效使用面積、室內層高、上下水管線(xiàn)設施的設置、門(mén)窗、粉刷、樓面、地面建筑標準和每平方米建筑面積造價(jià)指標等等。

10、每戶(hù)平均建筑面積：

是一幢住宅建筑物總建筑面積被總戶(hù)數除得出的商。如果建筑物中有不同的套型，戶(hù)均面積對購房者就沒(méi)有實(shí)際意義，只是有關(guān)部門(mén)要控制住宅建筑面積的經(jīng)濟指標。

11、每戶(hù)平均建筑投資：

是住宅建筑的總投資(包括建筑安裝工程和其他費用)被住宅戶(hù)數除所得的商數。每戶(hù)平均建筑投資即建筑成本，開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)工之前需要預算這一指標，在施工中加以控制使用，并在竣工后合現記入房?jì)r(jià)。

12、城市居住區：

是城市中將居住建筑、居住環(huán)境、商業(yè)服務(wù)區、文化教育、醫療保健、郵電通訊及其他各類(lèi)服務(wù)管理設施集中配套建設，可滿(mǎn)足和方便人民生活的區域空間。整個(gè)居住區人中規模以4萬(wàn)~6萬(wàn)人為宜，最低不少于3萬(wàn)人。用地規模應為50~100公頃。

13、居住(住宅)小區：

是由城市道路集自然界線(xiàn)(如河流)劃分，并不為交通干道所穿越的完整居住地段，是居住區的一個(gè)組成部分，也設置一整套可滿(mǎn)足居民日常生活需要的基層專(zhuān)業(yè)服務(wù)設施和管理機構。人口規模一般為5000~15000人，占用地規模為12~35公頃。小區的行政管理基層機構是居民委員會(huì )。

14、居住區配套建設：

居住區級公共設施包括：醫院、銀行、郵電局、藥店、電影院、科技文化館、青少年活動(dòng)中心、運動(dòng)場(chǎng)、百貨商店、書(shū)店、副食商場(chǎng)、公園、房管站、街道辦事處、派出所等。居住小區公共設施包括：中學(xué)、小學(xué)、托兒所、幼兒園、儲蓄所、郵電所、糧油商店、煤店、副食店、小型百貸店、菜場(chǎng)、物資回收站、垃圾轉運站、居民委員會(huì )等?？偟脑瓌t是：居住區級公共設施要求功能全、標準高、服務(wù)半徑大;居住小區公共設施要求功能較單一、標準低、服務(wù)半徑大，但網(wǎng)點(diǎn)布局要合理，接近居住區。

15、商品住宅：

以出售為目的建造的居住用房，一般有如下特點(diǎn)：

(1)由政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及各單位自籌資金建造，專(zhuān)供出售的住宅。商品住宅必須是新建的居住用房。

(2)商品住宅只是在住宅建設經(jīng)營(yíng)單位與新住宅購買(mǎi)者之間買(mǎi)賣(mài)，也稱(chēng)為在一級市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)，如果新住宅購買(mǎi)者再度轉賣(mài)原住宅，無(wú)論原住宅使用與否，都不再稱(chēng)為商品住宅。

16、住宅建筑平面圖說(shuō)明：

住宅建筑平面圖，是按一定比例繪制的住宅建筑的水平剖面圖。通俗地講，就是將一幢住宅的窗臺以上部分切掉，再將切面以下部分用直線(xiàn)和各種圖例、符號直接繪制在紙上，以直觀(guān)地表示住宅在設計和使用上的基本要求和特點(diǎn)。住宅的建筑平面圖一般比較詳細，通常采用較大的比例，如1：100、1：50，并指出實(shí)際的詳細尺寸。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售企業(yè)，為了使外行的購房者更全面地了解住宅基本情況，往往在平面圖上描繪了室內應配置家具的尺寸和空間位置，有的還用顏色加以區分顯示。對家具的標識，并沒(méi)有統一的符號，但畫(huà)法上比較真觀(guān)，便于人們聯(lián)想和識別。

17、住宅建筑立面圖說(shuō)明：

住宅建筑立面圖，是按照一定比例繪制的住宅建筑物的正面、背面和側面的形狀圖，它表示的是住宅建筑物的外部形式，說(shuō)明建筑物的長(cháng)、寬、高的尺寸，屋頂的形式，陽(yáng)臺位置和形式，門(mén)窗洞口的位置和形式，外墻裝飾的設計形式，材料及施工方法等等。

18、住宅建筑剖面圖說(shuō)明：

住宅建筑剖面圖，是指按一定比例繪制建筑物豎直(縱向)的剖視圖。即用一個(gè)假想的平面將住宅建筑物沿垂直方向像劈木柴一樣縱向切開(kāi)，切后的部分用圖線(xiàn)和符號來(lái)表示住宅樓層的數量，室內立面的布置，以及樓板、地面、墻身的位置和尺寸，有的還配有家具的縱剖面圖示符號。

19、住宅建筑透視圖、表現圖說(shuō)明：

住宅建筑透視圖，表示建筑物內部空間或外部形體與實(shí)際所能看到的住宅建筑本身的相類(lèi)似的主體圖像，它具有強烈的三度空間透視感，非常直觀(guān)地表現了住宅的造型、體量、空間布置、色彩和外部環(huán)境。一般都是在住宅設計和住宅銷(xiāo)售時(shí)使用。

從高處俯視的透視圖又叫做“鳥(niǎo)瞰圖”或“俯視圖”。住宅透視圖的繪制一般要嚴格地按比例繪制，出于某種需要和測繪計算上的困難，有些透視不一定嚴格按比例繪制，并進(jìn)行繪制上的藝術(shù)加工，這種圖通常被稱(chēng)為住宅建筑的表現圖。一幅繪制精美的住宅建筑表現圖，就是一件藝術(shù)作品，具有很強的藝術(shù)感染力。

20、住宅面積計算指標及換算：

住宅的大小，一般用面積的指標來(lái)計算。但住宅面積的大小，不是簡(jiǎn)單地用長(cháng)度(進(jìn)深)×寬度(面寬或開(kāi)間)就可以算出來(lái)的。計算住宅面積有一套相互關(guān)聯(lián)的指標，包括建筑面積(建筑展開(kāi)面積)，居住面積(使用面積)、輔助面積、結構面積和有效面積等等。對于購房者和租房者來(lái)說(shuō)，利用建筑面積指標可計算房屋的成本造價(jià)、市場(chǎng)價(jià)格和租金。利用有效面積，即居住面積加輔助面積指標。用戶(hù)或購房者、租房者，可以知道自己實(shí)際居住和支配的室內空間有多大，從而計算出自己付出房?jì)r(jià)或房租是否合理。

21、住宅建筑面積計算：

住宅的建筑面積十分重要，但計算比較復雜，需要有所了解。在住宅建筑物中，需要計算建筑面積的范圍和方法是：

(1)單層住宅建筑物，不論高度如何，均按一層計算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。

(2)兩層以上的住宅建筑物，建筑面積按各層建筑面積的總和計算，底層建筑面積按方法(1)計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算，因此，建筑面積對多層和高層住宅來(lái)說(shuō)，又叫“建筑展開(kāi)面積”。

(3)地下室、半地下室及相當出入口的建筑面積，按其上口的外墻外圍水平面積計算(但不包括采光井、防潮層及保護墻等)。

(4)多層和高層住宅內的樓梯間、電梯井、垃圾道、通風(fēng)道等均按建筑物自然層數加總計算建筑面積計算。高層建筑物內的技術(shù)層(供放置管道設備和修理養護)，如層高超過(guò)2.2米應計算建筑面積。

(5)突出墻外的門(mén)斗、有頂蓋和柱子的走廊、檐廊和雨篷，如上海、天津、廣州等城市一帶的“騎樓”，北京四合院內的抄手廊等，應按柱子的外邊線(xiàn)水平面積計算面積。沒(méi)有柱子、走廊、檐廊、雨篷，按其投影面積一半計算建筑面積。

(6)多層或高層住宅建筑中，突出于房頂圍護結構的樓梯間、水泵機房和水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

(7)封閉式陽(yáng)臺，按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

(8)室外樓梯無(wú)論是作為主要通道，還是供疏散之用，均應按每層的投影面積計算建筑面積。

22、住宅建筑中不計算建筑面積的有：

(1)突出墻面的構件配件和藝術(shù)裝飾，如柱子、墻垛、勒腳、臺階、無(wú)柱雨篷等。

(2)供檢驗、消防的室外爬梯。

(3)層高低于2.2米的技術(shù)層。

(4)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構筑物。

計算住宅建筑面積的規則很多，專(zhuān)業(yè)性很強，購房或租房者若不了解，或者對計算出的結果表示懷疑可以請專(zhuān)門(mén)測量部門(mén)，按照上述標準重新測量計算。目前，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、評估和咨詢(xún)企業(yè)、房地產(chǎn)管理部門(mén)都提供這種測算建筑面積服務(wù)。

23、住宅有效面計算：

住宅使用的有效面積是住宅中居住面積與輔助面積的總和。住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占的水平面積，也稱(chēng)建筑面積。

24、住宅使用面積計算：

住宅的使用面積，指住宅各層平面中為生活起居所使用的凈面積總和。在一定意義上講，計算使用面積與計算有效面積沒(méi)有什么差異。但計算住宅使用面積，在過(guò)去主要用來(lái)計算和征收公產(chǎn)住宅房租時(shí)使用。采用使用面積的計租，可以比較直觀(guān)的反映住宅的使用狀況，也能比較全面的反映住宅所有權人與住宅使用權人的租賃關(guān)系，但在住宅買(mǎi)賣(mài)時(shí)一般不采用使用面積來(lái)計算價(jià)格。

25、住宅臥室設計標準：

通常人們認為臥室可以是住宅中任意哪個(gè)房間，擺上床就可以睡覺(jué)。從現代住宅建設發(fā)展的趨勢來(lái)看，這種認識是過(guò)時(shí)的。隨著(zhù)現代住宅的發(fā)展，人們在生理和心理上要求臥室具有私密性、蔽光性靜謐舒適，并與住宅內其他房間分隔開(kāi)來(lái)。但限于我國目前人均居住面積較低的條件，我國的住宅臥室設計還不能完全達到上述要求。

如果住宅具有二間以上居室，就應當選一間作為臥室。設計較好的臥室一般具有這樣的特點(diǎn)：

(1)不宜向南開(kāi)窗，以避免陽(yáng)光直射室內。

(2)靠近浴室和廁所。

(3)避免靠近夏季西曬和冬季室溫較低的西墻。

(4)居室的面積一般不宜過(guò)大，除擺放雙人床外，應留有一定的面積擺放臥室家具，如衣柜、梳妝鏡、床頭柜等。如果在設計上能考慮建有入墻壁式的壁柜、壁櫥則更好。

(5)如果有多間臥室門(mén)盡量不要相對。

26、住宅廚房設計標準：

20世紀80年代以后，隨著(zhù)住宅高速度、大規模地建設、廚房是住宅“心臟”的觀(guān)點(diǎn)逐步被設計者所認識。廚房是住宅生活設施密度和使用頻率最高的空間部分，也是家庭活動(dòng)的重要場(chǎng)院所。廣義的廚房范圍包括食物貯藏、備餐、烹飪=清洗耳恭聽(tīng)甚至進(jìn)餐等各種功能，因此在住宅設計中有一定的質(zhì)量要求。

根據我國頒布的《住宅建筑設計規范》，要求住宅的廚房面積不小于3.5米2，廚房?jì)炔繎O爐灶，并配有洗滌池、案臺、固定式碗柜(架)。廚房設計要考慮為通風(fēng)、排油煙和各種電炊具的使用創(chuàng )造條件。根據《住宅建筑設計規范》，國家標準局又相繼制訂了《住宅廚房及相關(guān)設備基本參數》和《住宅廚房排氣性能標準》，對我國住宅廚房地最小凈寬、廚房家具有外形尺寸和空間位置以及管線(xiàn)區的布置都做了規定，成為住宅設計、施工單位廚房家具生產(chǎn)廠(chǎng)家進(jìn)行設計施工的依據。廚房面積和家具設備的標準化生產(chǎn)，也為住宅商品化過(guò)程中，對廚房及配套家具設備的市場(chǎng)定價(jià)奠定了基礎。購房者在住宅施工現場(chǎng)或樣子間中查看住宅廚房的設計和附屬設備時(shí)，應當及時(shí)了解有關(guān)的參數和指標。凡是按標準圖定型設計施工的住宅廚房，一般都應是有據可查的。

27、住宅廚房面積和尺度標準：

《住宅建筑設計規范》規定：城鎮住宅中廚房的使用面積不少于3.5米2。在住室中，廚房平面一般為正方形或矩形。按照人們炊事勞動(dòng)的空間尺度和人體工程學(xué)的要求，廚房不能過(guò)于狹長(cháng)，應有一最小寬度。如果廚房另附加進(jìn)餐的面積，成為餐廚合一的平面布置，還須增加餐桌、餐椅及進(jìn)餐者的空間活動(dòng)面積5~8米2(視進(jìn)餐人數多少而定)。但這種布置不適合我國的飲食習慣和進(jìn)餐方式，在西方各國卻比較流行。

28、住宅衛生間面積、功能和設備標準：

住宅衛生間是住宅內供住戶(hù)成員處理個(gè)人生理衛生(排便、洗浴)的專(zhuān)門(mén)空間場(chǎng)所。1987年我國頒布的《住宅建筑設計規范》第一次將住宅衛生間定義為：“設有大便器、洗浴衛生設備或預留洗浴設備位置空間?！睂τ趲鶆t沒(méi)有明確的定義，只是說(shuō)明要“設大便器”。出于某些傳統觀(guān)念的影響，住室衛生間一直得不到足夠的重視。在住宅設計中，對衛生間、廁所的發(fā)展也估計得不夠。到1985年，城鎮居民中仍有66%使用合用廁所，即使文化素質(zhì)較高、開(kāi)放較早的大城市如上海市面上，使用合用廁所住戶(hù)也占總住戶(hù)的20.1%.即使安裝了獨用廁所的單元住宅，也存在面積偏小、衛生設備水平低、功能不全的問(wèn)題。

在我國《住宅建筑設計規范》中，把廁所的最小平面尺寸定為1.2米×0.9米。如果廁所僅作為便溺之用，還是完全可行的。隨著(zhù)衛生設備的改進(jìn)(現在的潔具尺寸都較大)，如果考慮洗臉、淋浴，或安裝浴盆，這樣的空間就不夠了。根據國情況和我國專(zhuān)家的研究結果，一個(gè)典型潔具(洗臉盆、大便器、浴盆)衛生間至少需要3米2，衛生間應占住宅全部使用面積的7%。隨著(zhù)人們的生理健康標準的提高和洗衣機的普及，目前，一些住宅已設計兩個(gè)衛生間：一個(gè)封閉的設浴盆和大便器;一個(gè)開(kāi)敞的設盥洗盆和洗衣機，解決了使用高峰期想互干擾、洗衣機無(wú)處擱置的問(wèn)題。當然在目前人們消費總水平還很低的條件下，衛生間可暫不考慮浴盆的安裝，而采用淋浴裝置洗浴。這就必須安裝地漏，或利用蹲便器排水。寒冷地區的住宅，要特別留意衛生間是否安裝采暖設備，浴室內的溫度應不低于24℃。沒(méi)有窗子對外的暗衛生間，特別應注意機構通風(fēng)的要求，換氣次數應在每小時(shí)5~10次(使用時(shí))，才能使潮暗的衛生間干燥、清潔。

29、住宅陽(yáng)臺功能和平面類(lèi)型：

設置住宅陽(yáng)臺，目的在于為居住在多層、高層住宅的人們提供一小塊可置身戶(hù)外的庭院環(huán)境，從心理上、生理上滿(mǎn)足人們按近大自然的要求。所以，陽(yáng)臺的功能類(lèi)似于庭院，可以通風(fēng)采光、晨練、納涼、曬衣晾物、養魚(yú)、栽花、植草、閑談。在建筑設計上，陽(yáng)臺按照需求不同可分為生活型陽(yáng)臺和服務(wù)型陽(yáng)臺，前者一般位于東南朝向，從居室設門(mén)出入;后者一般位于西、北朝向，從廚房設門(mén)出入，主要供堆放雜特、糧菜、燃煤，分擔一部分廚房活動(dòng)和貯物功能，面積要小于生活陽(yáng)臺。

(1)凸陽(yáng)臺，最為常用。特點(diǎn)是日照、通風(fēng)良好，視野開(kāi)闊，但使用時(shí)左鄰右舍之間干擾大，用于高層住宅缺乏安全感。

(2)凹陽(yáng)臺，也較為常用。特點(diǎn)是安靜隱蔽，防雪防雨，安全感較強，適于生活起居。缺點(diǎn)是視線(xiàn)不夠開(kāi)闊，日照采光較差。

(3)半凹半凸陽(yáng)臺，充分吸收了凹凸陽(yáng)臺各自的特點(diǎn)，部分避免了各自的缺點(diǎn)，但有些缺點(diǎn)明顯，如不能防雨等。

(4)轉角式陽(yáng)臺，位于樓角處，陽(yáng)臺向兩個(gè)方向延伸，采光充足，面積也大于一般陽(yáng)臺，尤其適合用于植花養花，深受住戶(hù)的喜愛(ài)。缺點(diǎn)是多做成凸陽(yáng)臺式樣，缺乏安全感。

(5)假陽(yáng)臺，沒(méi)有實(shí)際的空間面積，但裝有落地窗或門(mén)，設有欄桿，可有效的改進(jìn)室內通風(fēng)采光條件，同時(shí)有很好的立面裝飾作用。

30、住宅陽(yáng)臺設計和使用標準：

按照《城鎮住宅設計規范》的要求，住宅陽(yáng)臺的長(cháng)度與開(kāi)間相差3米左右，寬度為1.2米，像一個(gè)狹長(cháng)的走道。要能發(fā)揮上述功能，寬度還要相應的增加。陽(yáng)臺不能建的過(guò)大的原因在于它是采有懸臂結構挑出，陽(yáng)臺寬度過(guò)大，或負荷過(guò)重都會(huì )影響結構性能，特別是在地震預防區。因此，現在不少住房盲目地將陽(yáng)臺作為一個(gè)貯物空間，或封閉陽(yáng)臺后作為一個(gè)房間來(lái)使用，不考慮它的重力負荷能力和外部景觀(guān)，容易造成臺塌人傷的事故。按照規定：陽(yáng)臺每平方米承重不能超過(guò)150千克。鑒于人們要堆放雜物、擴大戶(hù)外空間活動(dòng)范圍的要求，傳統的懸挑結構陽(yáng)臺仍要改進(jìn)或更新?，F在已有懸吊式、懸板式、懸梁式、拉桿式等，此外還有斜撐式、立柱式，后兩種類(lèi)型適用了有側墻板的凹陽(yáng)臺。

陽(yáng)臺的長(cháng)邊和兩個(gè)短邊以磚、鋼筋、混凝土結構的欄板或鐵欄桿圍護，人們在低于自己重心的陽(yáng)臺式高臺欄桿向下俯視，經(jīng)常會(huì )有一種恐怖感。為了防止發(fā)生墜落事故，欄桿或欄板的高度一般應要高于人的重心。人體的重心基本在身高的56%位置，即在身體肚臍附近，按照我國中等身材男性1.70米的高度計算，高度在0.95米才算安全。一般在陽(yáng)臺欄板應比人的重心還要高，爭取達到1.10米。此外，如果是以金屬欄桿來(lái)圍護陽(yáng)臺，欄桿的間距也很重工。間距過(guò)大兒童會(huì )鉆過(guò)去，有墜落的危險。一般來(lái)說(shuō)，人的頭部只工通過(guò)欄桿的間隙，肩膀和身體都可能通過(guò)，以此測算得出，5歲男童頭部平均寬度為15厘米，女童為14厘米。為保證年齡更小的兒童不能鉆過(guò)，欄桿的間距一般應設計為11厘米。此外，欄桿安裝得牢固，也是防止墜落事故發(fā)生的重要保障。欄桿扶手和立桿對水平推力的承受能力。很多國家規定，一般住宅陽(yáng)臺欄桿每米應具有300千克的抗側力，這是幾個(gè)人同時(shí)用最大力外推欄桿時(shí)的安全極限。

31、住宅樓梯功能：

隨著(zhù)住宅不斷向空中發(fā)展，樓梯的作用也愈加重要。樓梯不僅是樓內交通聯(lián)系的干道，也是人們出入樓房地“咽喉”，不僅要考慮到平日住戶(hù)進(jìn)出上下的日常需要，也要考慮到火災、地震等特殊情況發(fā)生時(shí)緊急疏散、消防滅火的要求?，F代城市住宅的樓梯一般建在戶(hù)內，要占用一定的空間，計算使用面積，因此，怎樣充分地提高樓梯利用率，節約樓梯占地面積，也是實(shí)行住宅商品化的一個(gè)新要求。此外，樓梯的休息平臺多設有垃圾道，北方的樓梯在寒冷的季節還具有一定的儲藏功能。因此，樓梯間決不能簡(jiǎn)單地認為僅僅是一個(gè)戶(hù)外交通走道。

32、住宅日照和采光設計標準：

在住宅設計上，我國目前對日照仍缺少統一的專(zhuān)業(yè)標準，過(guò)去普通采用的指標是“日照間距是不同的。如果要保證室內每天有2小時(shí)日照，在中緯度的上海地區，兩排朝南住宅之間距離一般不應小于前排住宅高度的2倍，但在高緯度的哈爾濱地區則為2.8倍。但這樣做不利于節約土地，為此，國家建設部1989年制證的《建筑技術(shù)綱要》中提為用“日照小時(shí)”代替“日照間距”。各地可根據本地緯度和日光資源，確定日照時(shí)間的標準。例如，北京市規定住宅中每戶(hù)至少有一個(gè)居室在冬至日上午8：30至下午13：30時(shí)間內，要有1小時(shí)的日照。

33、住宅采暖和隔熱標準：

對住宅采暖和隔熱，在我國還沒(méi)有建立統一的專(zhuān)業(yè)技術(shù)。國際標準組織于1984年確定了室內舒適度標準，主要是通過(guò)空調設備來(lái)控制和平衡的，這對于我國多數居民來(lái)說(shuō)，至少在目前是無(wú)力負擔的。而且我國各地區居民的生活習慣、地方氣候特征以及當地居民對氣候變化的適應能力均不同，不能一概而論。除此之外，受到經(jīng)濟實(shí)力和資源條件，以及住宅建設標準的限定，很難科學(xué)地確定我國自己的住宅室內熱環(huán)境評價(jià)指標。

34、改善和調節住宅室內溫度措施：

住宅市場(chǎng)一般是地產(chǎn)地銷(xiāo)的區域性市場(chǎng)。住宅購買(mǎi)者如果是本地住戶(hù)，就應當了解本地的氣候特點(diǎn)、人的御寒和抗熱能力，以及本地區、本城市有關(guān)防暑降溫或防寒保暖的政策法規。但對住宅建筑設計上的隔熱防寒要求一般都不夠了解，因此，下面介紹一些基本常識。

1、夏季改善室內過(guò)熱環(huán)境的措施主要有：

(1)磚混住宅的外墻厚不得低于24厘米，有條件的應達到36厘米。采用空心磚或加氣混凝土做的墻，有很好的隔熱性能。

(2)層頂隔熱最為重要。涂刷隔熱涂料，搭建隔熱層，屋頂綠化、養魚(yú)、蓄水、種植等都可有效地提高屋頂隔熱功能。

(3)降低室外溫度。其傳統做法是采用先進(jìn)材料，如采用隔熱涂料、加強環(huán)境綠化、增設雨篷、栽種攀緣植物等等。

(4)在窗口、門(mén)口設遮陽(yáng)裝置。對冬冷夏熱地區住宅應采用臨時(shí)性百葉窗、布篷等輕便的遮陽(yáng)材料;高層建筑可統一安裝遮陽(yáng)板。

2、冬季改善室內過(guò)冷環(huán)境的措施主要有：

(1)加強外墻壁、圍護結構的保溫能力。在采暖地區外墻壁的厚度一般不應少于36厘米(指磚墻而言)，此外應大力推廣巖棉、加氣混凝土砌塊等新型材料，其優(yōu)良的保溫性能在采暖地區可充分代替磚墻。

(2)增強門(mén)窗的保溫功能工能，采用雙層窗、厚窗簾、貼實(shí)封條、封閉陽(yáng)臺、貼玻璃膜等措施，室溫一般可提高2~7℃。

(3)安裝不固定的高能采暖裝置。在一些非采暖地區，冬季用電爐、煤油取暖爐、煤氣取暖爐不定期采暖，所耗不多，增溫效果亦不差。目前，各式冬季室內取暖器在我國已形成市場(chǎng)，深受住戶(hù)歡迎。

35、節能(省能)住宅：

節能住宅，又叫省能住宅，是指那些在設計、使用上能耗少，能源利用率較高的住宅。過(guò)去我國對住宅節能工作重視不夠，能源利用水平大大低于發(fā)達國家。因此，在1985年國家頒布的住宅建設技術(shù)政策中就提出要“積極研究開(kāi)發(fā)省能住宅”。目前推出的節能住宅主要是在寒冷地區，以降低住宅采暖能源為主，在設計、施工上采取的的主要措施包括：

(1)盡量建造體型較大的單元式多層住宅;

(2)選用保溫性能好的墻體材料和復合材料，如采用加氣混凝土、空心磚、膨脹珍巖;

(3)先擇良好的朝向，一般來(lái)說(shuō)，東西向住宅比南北向住宅要增加5%~10%的耗能量，但絕對朝南的住宅不一定是最佳朝向，要根據地區緯度不同、各樓間的日照間距做調整;

(4)充分發(fā)展太陽(yáng)能采暖技術(shù)，研制各種適于住宅使用的熱水器、蓄熱器，同時(shí)，考慮整體設計上加建蓄熱屋面、墻面，則可更充分地利用這各最廉價(jià)的能源。購房者要購買(mǎi)節能住宅，一次性支付的購房投資可能較高，但一次投資，長(cháng)期享受。購買(mǎi)節能住宅時(shí)，一定要向有關(guān)部門(mén)了解其使用方法和一些設施的操作規程。

36、新建住宅電力、通訊設備配置：

新建商品住宅的竣工時(shí)，應當配備可供住戶(hù)生活起居的電力和通訊設備。由于住宅建設的質(zhì)量檔次不同，配置這些設備的標準和種類(lèi)也不相同。

住宅內基本的電力設施，包括埋入墻面樓層的電力管線(xiàn)、電器插座，每間房間和過(guò)廳、樓道廚房、廁所都應當有一個(gè)燈口和開(kāi)關(guān)?？紤]到家用電器的使用，廚房應有供使用炊事電器的專(zhuān)用插座，衛生間應有供使用吹風(fēng)機、電剃須刀等專(zhuān)用插座，過(guò)廳中應有供使用電冰箱、洗衣機的專(zhuān)用插座，臥室和起居室有可供使用電視、錄像機、音響以及床頭燈、梳妝臺燈的插容。從目前住宅的室內功能設計來(lái)看，對這些電器設施的考慮還是比較充分的，但一些設備的質(zhì)量和施工質(zhì)量還比較差。在檔次較高的住宅中，有些則配備了一定的家用電器，如電炊灶、電烤箱、空調機等，有的預留了專(zhuān)門(mén)的擱置家用電器的板、柜、臺、洞等。如在南方高溫地區，許多居住大廈都預留了安裝空調機的擱板和墻洞，這是現代住宅發(fā)展的客觀(guān)要求。

住宅的通訊設備主要安裝在一些高檔次住宅里，通常包括電話(huà)及各房間分機插口、共用電視天線(xiàn)和有線(xiàn)電視插口。有的高檔次住宅則配有電話(huà)、電視機、門(mén)衛報警系統等。但在我國，大多數住宅特別是高層住宅，僅安裝共用天線(xiàn)，個(gè)別高層住宅預留了電話(huà)線(xiàn)插口。購房者在選購住宅時(shí)，要根據住宅的質(zhì)量檔次、價(jià)格，考慮自己的需求。

37、城市住宅采暖形式：

居民的室內采暖可分為兩種形式，一種是分散供熱，也就是以一個(gè)家庭為單位，每家設一個(gè)采暖熱源;另一種是集中供熱，指在一定的區域內(居住區、居住小區或更小的居住組團)，利用集中的熱源，向該區域內的住宅供應采暖用熱。

分散供熱在我國歷史悠久，一家一戶(hù)的柴爐、火炕、火墻壁、炭爐曾長(cháng)期在我國城鄉廣為使用，其缺點(diǎn)和燒煤從事烹調一樣，不夠衛生，供暖爐具煙囪要占用較大的空間，而且及易誘發(fā)火災和煤氣中毒。其優(yōu)點(diǎn)則是室內溫度可自行掌握，冬季采暖可與炊事烹調共用一套爐具，采暖費用較低。

集中供暖方式，主要分為以下幾類(lèi)：一是熱電站(廠(chǎng)供暖，熱源一是熱蒸氣，又稱(chēng)氣暖，壓力要達到每平方厘米4~13千克，才能送到各家各戶(hù);另一種是熱水，又稱(chēng)水暖，出廠(chǎng)溫度要達到130~150℃;此外，還有一種是建造區域鍋爐房，有蒸氣鍋爐和熱水鍋爐兩種形式。一些發(fā)達國家采用垃圾焚燒爐廢熱作為熱源，變廢為寶。最近十幾年，隨著(zhù)和平利用核能技術(shù)的推廣，放許多發(fā)達國家還設計了單供熱的核供熱站進(jìn)行集中供熱，此外，還開(kāi)發(fā)了地熱供熱等先進(jìn)技術(shù)。購房者在選擇住宅時(shí)，特別要了解集中供熱是氣暖還是水暖。一般來(lái)說(shuō)，水暖較氣暖為好，這是因為熱水的輸送距離比蒸氣遠，熱水管網(wǎng)的熱損失比蒸氣管網(wǎng)小，一般可節約20%~40%燃料，從而節約了居民的采暖費用。熱水鍋爐可充分利用低品位的燃料，如煙煤等等。

38、住宅抗震性能標準：

房屋抗震性能的好壞取決于建筑材料的質(zhì)量、承重結構的連接形式、施工質(zhì)量、地基的選擇等等。在不曾加任何防震措施的前提下，各種結構的住宅的抗震性能簡(jiǎn)介如下：

(1)木結構住宅：木結構住宅(磚木、木石結構)一般是由木骨架承重，磚、石、泥坯、墻體只起圍護作用，墻與木骨架之間一般沒(méi)有什么抗震措施，穩定性很差，但木骨架自身的連接穩定性較好，7度地震一般會(huì )倒塌，但四周?chē)o墻常首先受到破壞，所以住這類(lèi)住宅在地震時(shí)特別要注意墻壁倒砸人。而以墻壁承受到破壞，所以住這類(lèi)住宅在地震時(shí)特別要注意墻晃倒后，房頂和承重構件塌下傷人。

(2)磚混結構住宅：指由磚墻支撐和現澆，預制鋼筋混凝土梯板蓋的住宅。由于砌筑方式、材料強度、施工質(zhì)量不同，其抗震性能也較懸殊。磚的抗壓性強度、施工質(zhì)量不同，其抗震性能也較懸殊。磚的抗壓性強，但韌性差，一遇6~7度地震就會(huì )局部開(kāi)裂和散落;8度時(shí)裂縫更大，個(gè)別內外墻連接較差時(shí)部分外墻會(huì )甩出，穩定性差的會(huì )倒塌。但大多數施工質(zhì)量好、震前沒(méi)有缺陷的房屋，只有在10度或10度以上地震時(shí)，才會(huì )被嚴重破壞或倒塌。磚混結構中易發(fā)生問(wèn)題的部位和構件有：突出房頂的煙囪、女兒墻、檐口瓦、山墻、樓梯間墻壁體、開(kāi)有較大洞口的墻體等。在地震發(fā)生時(shí)，住戶(hù)應避開(kāi)這些部位和構件進(jìn)入結構穩定、小空間的部位，如廁所、小方廳、小廚房等處。

(3)鋼筋混凝土框結構住宅：主要指由混凝土梁、柱、墻、蓋為骨架，在9度以下地震時(shí)，抗震性能良好，但內部隔斷和圍護墻若用磚砌成，在7~8度地震進(jìn)時(shí)，就會(huì )出現裂縫，會(huì )對人和設備造成傷害和破壞。

(4)裝配大板結構住宅：指用預制柱、房架、屋面板、現砌圍護墻等構件建造的住宅。由于多數構件預制裝配，其抗震性能好壞取決于各構件的連接強度和房屋支撐系統的設計，一般7~8度地震時(shí)，這類(lèi)房屋不會(huì )倒塌，只有在地基很軟、構件聯(lián)接強度很差、房蓋過(guò)重時(shí)，8度地震會(huì )使一部分房蓋倒塌，但極少導致整個(gè)房架倒塌。

在地震設烹調地區，不論何種結構的住宅，都不宜建在下列地區：①地質(zhì)較軟、地下水住較淺的古河道、池塘、沙灘、沼澤;②地勢陡峭而發(fā)生滑坡、塌方的山坡、斜坡、河岸;③地下有溶洞、廢的礦井及灰巖的地區;④地質(zhì)構造復雜的斷層、風(fēng)化巖層、裂縫及地震可能坍塌陷落的地區。

39、住宅樓面和屋面防水層設計制作標準：

住平房的多層、高層住宅頂層的住戶(hù)，最擔心屋頂滲漏雨水，很多人在購房時(shí)不愿選購頂層住宅。因此，人們必須了解一些住宅屋面和防水層的建筑常識。

住宅屋頂位于房屋最上部，起防雨防寒、隔熱的圍護作用，一般由屋面、屋頂承重結構保溫層構成。層頂形式一般分為平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂等。屋面指屋頂的面層，因為它直接受到自然界的侵襲，因此，必須具有長(cháng)期耐大自然侵蝕和防水的性能，并有一定的強度，供維修、檢查負荷。屋面材料一般有瓦、混凝土、水泥沙漿、油氈鐵皮和涂料等。瓦、鐵皮等常用于早期建造的坡頂和平頂低層房屋。高層、多層住宅的屋面，在建筑施工上可分為剛性防水屋面和柔性防水屋面兩種。剛性防水屋面以現澆細石混凝土作防水層，中間布置3~4毫米鋼筋網(wǎng)。由于混凝土伸縮性小，若住宅地基不均勻沉陷、地震、溫度變化大、構件變形等，都可能使其開(kāi)裂變形，造成滲漏，因此，只適應結構較好的住宅工程。

柔性防水屋面，是用瀝青和油氈逐層輔貼粘法制成。比較先進(jìn)的柔性防水屋面往往還加入橡膠和防水涂料。